Schweizer Immobilienmarkt hat sich 2023 merklich abgekühlt
Zwar hat sich der Schweizer Immobilienmarkt infolge der Zinswende im vergangenen Jahr merklich abgekühlt. Zu einem Einbruch wie in einigen europäischen Ländern ist es aber nicht gekommen. Experten sprechen daher von einer weichen Landung.
Der Schweizer Immobilienmarkt sei in einem Zwischentief, heisst es in einer Mitteilung des Immobilienberatungsunternehmens IAZI vom Freitag. Investitionen in Immobilien machten sich noch bezahlt, doch von den Performancezahlen während der Tiefzinsphase sei der Markt nun weit entfernt. Die überraschende Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank SNB verspreche aber den sprichwörtlichen Silberstreifen am Horizont.
Die Zahlen des IAZI Swiss Property Benchmark zeigten, dass die Performance aller Liegenschaftskategorien rückläufig war, weil die Wertsteigerungen fehlten. Im Vergleich dazu hätten 2023 andere Anlageklassen wie Anleihen (+6,4%) und Aktien (+4,7%) solide performt.
Performancerückgang bei Renditeimmobilien-Investments
Die inländischen Immobiliendirektanlagen (Renditeliegenschaften) erzielten 2023 noch eine Performance von +2,3 Prozent (Vorjahr +5,2%). Dabei performten gemischt genutzte Liegenschaften mit +2,3 Prozent (VJ +5,5%) mehr als Wohnliegenschaften (+2,9% nach +5,9%) oder Geschäftsliegenschaften (+1,4% nach +4,1%). Zum Vergleich: Noch vor zwei Jahren betrug die Performance für Geschäftsliegenschaften +5,6 Prozent.
Grund dafür ist die stark verminderte Wertentwicklung von -0,6 Prozent (VJ +2,3%). Bei Geschäftsliegenschaften kam es zu Abwertungen um 1,5 Prozent (VJ Aufwertung +1,1%) und bei gemischt genutzten Liegenschaften um -0,6 Prozent (VJ +2,6%). Dagegen gewannen Wohnliegenschaften noch leicht (+0,1% nach +3,1%) an Wert. Positive Wertentwicklungen im Wohnbereich gab es nur noch in den Kantonen Zug (+3,2%) und Zürich (+0,5%). Dagegen wurden sie in Glarus um 2,5 Prozent abgewertet.
Drastische Erhöhung der Angebotsmieten
In sämtlichen Kategorien zogen die Mieten ab. Am stärksten bei gemischt genutzte Liegenschaften (+2,8%), gefolgt von Wohnliegenschaften (+2,7%) und Geschäftsliegenschaften (+1,1%). Aufgrund der Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes dürften die Bestandsmieten weiter steigen.
Deutlich stärker gestiegen sind die Angebotsmieten mit schweizweit +6,4 Prozent. Am höchsten war der Anstieg in Zürich (+7,0%), gefolgt vom Tessin (+6,1%) und vom Kanton Genf (+5,6%).
Tiefere Leerstände bei Wohnungen
Derweil sind die Leerstände sowohl bei Wohnliegenschaften als auch im Bürobereich erneut gesunken, insgesamt um -0,4 Prozentpunkte auf 3,8 Prozent (VJ 4,2%). Am meisten freie Wohnungen gibt es in den Kantonen Jura (Leerstand 15,6%), Tessin (6,9%) sowie Solothurn (4,8%), Basel-Land (4,3%) und Wallis (3,8%). Sehr tief die Leerstände im Kanton Zug (0,2%), Zürich (1,3%) und Genf (2,4%).
Weiterhin hoch sind die Leeerstände bei Geschäftsliegenschaften So verzeichneten Basel-Landschaft (Leerstand 7,0%) und Genf (9,2%) im Vergleich zu Zürich (+5,4%) hohe Leerstandziffern. Dabei gilt das Motto «Lage, Lage, Lage» auch in Kantonen mit tiefem Leerstand wie Zürich. Hier gibt es punktuell deutliche Ausreisser nach oben:. Winterthur (+9,7%), Opfikon (+9,1%), Schlieren (+14.8) oder Wallisellen (+25,5%). In der Romandie verzeichneten Meyrin (Kanton Genf) und Morges (Kanton Waadt) Spitzenwerte (+20,9% resp. 12,3%).
Für das laufende Jahr gibt es laut IAZI Grund zu Optimismus. Die SNB-Zinssenkung dürfte für eine Entspannung auf dem Immobilienmarkt sorgen. Die Finanzierungskosten dürften sinken, was sich positiv auf die Renditen und wohl auch auf die Wertentwicklung auswirken sollte. Zudem dürfte die Zuwanderung und damit auch die Nachfrage hoch bleiben. Zusätzliche Unterstützung dürfte von der Konjunktur kommen.
